La Voz del Interior (24/03/2024)
La Municipalidad busca profundizar las restricciones para los desarrollos en Villa Belgrano

Se propone que sólo haya vivienda colectiva en las avenidas y sobre el río. Pero no podrán superar en ningún caso los 10,5 metros de altura (planta baja y dos pisos). También se aumenta la superficie verde que se debe mantener en los terrenos y los retiros. Se debate en el Concejo.
La Secretaría de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de Córdoba volvió a tomar la iniciativa para tratar de encauzar el conflicto en barrio Villa Belgrano, en la zona noroeste de la ciudad. Allí, es cada vez mayor la tensión entre los vecinos que quieren mantener las características urbanas de esa zona y los empresarios que promueven desarrollos inmobiliarios. Tiene una sola certeza: seguramente recibirá críticas de los dos lados.
En octubre del año pasado, un grupo de concejales presentó un proyecto que apuntaba a regularizar la situación. Comenzó a debatirse, pero se terminó la gestión municipal en diciembre y hubo cambio de gobierno. Los nuevos funcionarios de Desarrollo Urbano, encabezados por Diego Peralta, volvieron sobre el tema, plantearon cambios al proyecto que lo vuelven más restrictivo y reimpulsaron el debate en el Concejo Deliberante.
La iniciativa amplía el área, por lo que incorpora a barrio Parque Modelo y al sur de Argüello, apelando al “plan de barrios”, incorpora corredores, crea un “frente urbano ambiental” sobre el río Suquía y modifica alturas, factores de ocupación, retiros y estacionamientos.
En el municipio reconocen la problemática que sufre el sector, y que tiene que ver con más tránsito, problemas de cloacas y napas, poco espacio público, pérdida de patrimonio arquitectónico, pérdida de identidad barrial, deforestación, impermeabilización del suelo, modificaciones de la topografía y más sombras por los nuevos edificios.
E identifican como una de las llaves que abrió las puertas a este desorden la ordenanza 12.483 de 2015 (intendencia de Ramón Javier Mestre) que cambió zonificaciones, permitió viviendas colectivas en lotes de 2.500 metros cuadrados, y aumentó la cantidad de unidades permitidas en los terrenos.
Para entender de qué se tratan los cambios, hay que comprender que hay una ordenanza que data de 1985 (la 8.256) que establece qué se puede hacer en las distintas zonas del ejido urbano de la ciudad: las “zonificaciones”.
Cada zona tiene un factor de ocupación del suelo (FOS) y un factor de ocupación total (FOT). En la actualidad, el sector de Villa Belgrano delimitado por las calles Tycho Brahe, Juan Nepper, Lasalle y el río Suquía hoy es F.
Esa zonificación permite un FOS del 35% (implica que la construcción puede ocupar hasta ese porcentaje del terreno) y un FOT de 1: la superficie de lo construido no puede superar a la superficie del terreno. La altura máxima es de 10,5 metros y con retiros de tres metros.
En cuanto a viviendas agrupadas (los formatos housing), se permite una unidad cada 180 metros cuadrados de terreno.
En caso de viviendas colectivas (departamentos, que comparten por ejemplo un solo ingreso), pueden construirse en parcelas cuya superficie sea igual o mayor de 1.000 m2 y retiros de tres metros.
Pero aquí hay una cuestión clave: miden los 10,5 metros de altura sobre la cota de la calle. Si el terreno tiene un desnivel hacia el río, esos metros hacia abajo se pueden sumar a la construcción. Por eso hay edificios de cuatro o cinco pisos sobre el frente del Suquía.
El resto del barrio es zona F1: FOS del 60% y un FOT de 1. La altura máxima es de 10,5 metros y con retiros de tres metros. En cuanto a viviendas agrupadas (los formatos housing), cada unidad no puede tener una superficie de menos de 200 metros.
En caso de viviendas colectivas (departamentos), se fija que se pueden realizar en parcelas sobre arterias principales o en lotes de más de 2.500 m2, el FOS es del 40%, los retiros de tres metros laterales, cinco de frente, seis de fondo, una unidad por cada 180 m2 de parcela y una cochera por departamento.

Los nuevos cambios
La propuesta que promueve el Ejecutivo, y que fue presentada por el subsecretario y la directora de Planeamiento, Gustavo Rebord y Celina Caporossi, cambia las zonificaciones. Extiende la zona F a todas las parcelas que dan al río Suquía desde la Circunvalación hasta el puente de Villa Warcalde. Por eso hablan de “plan de barrios” que excede a Villa Belgrano y contempla también a Parque Modelo y al sur de Argüello.
En tanto, establece como F5 al resto del área que se ubica al sur de Recta Martinoli hasta La Carolina.
En esta zonificación, se baja el FOS (la superficie del terreno que puede ser ocupada por la construcción) al 40% en lotes de más de 800 m2 . Hay mayores retiros: en laterales y fondo, cuatro metros en viviendas agrupadas y ocho metros en colectivas.
También bajan la cantidad de unidades por lote. Así, las viviendas agrupadas se pueden hacer en parcelas de más de 2.500 metros cuadrados, pero con una unidad funcional cada 350 metros de terrenos (contra los 200 que rigen hoy). En tanto, las viviendas colectivas sólo se permiten en Martinoli, Gauss y Laplace, en parcelas de más de 2.500 m2 y con una unidad funcional cada 200 m2 (contra los 180 m2 de hoy).
E incorpora el factor de impermeabilización del suelo (FIS), que será del 60%. Es decir que se deberá mantener una superficie permeable en el lote de al menos el 40%.
El estacionamiento es de un espacio por departamento de un dormitorio, y dos espacios más 20% de cortesía en unidades de dos o tres dormitorios.
En la zona F, se permite vivienda colectiva en lotes de más de 5.000 m2 y la agrupada en los de más de 2.500 m2 (hoy, es a partir de los 1.000 m2); el FOS es del 40% en vivienda agrupada y 35% en vivienda colectiva; y los retiros de fondo y laterales son de cuatro metros en agrupadas y ocho metros en colectivas. El estacionamiento es igual que en la F5.
El FIS máximo es del 60% y plantea nuevas disposiciones sobre el frente del río Suquía. La primera es el “doble frente”: los 10,5 metros de altura van sobre la cota de la calle y sobre el frente hacia el río, por lo que ya no se podrán sumar más pisos.
Se crea un área de interés público de 35 metros desde la línea de ribera, que incluso toma siete metros del lote privado que se debe preservar. Y sobre los 27 metros restantes, hay una transferencia a dominio público sobre la cual se plantea una franja de espacio verde de 15 metros y un paseo de convivencia de 12 metros “que no será para crear una avenida costanera”, remarcan desde el municipio.
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