13 oct 2019
Convenios urbanísticos con beneficios para unos pocos
9:00 a.m. | 
Publicado por
Eco Sitio |
La Voz del Interior (13/10/2019)
La mitad de los convenios deben las obras
En ocho años de gestión del intendente Ramón Mestre y habiendo pasado siete de la sanción de la ordenanza respectiva, la administración que concluirá el 10 de diciembre aprobó 31 convenios urbanísticos. Esto es, uno cada cuatro meses, aproximadamente.
Se generó así, en los papeles, una contraprestación para la Municipalidad de Córdoba de 1.621 millones de pesos a valor histórico y de 691.178 metros cuadrados de espacio público.
De acuerdo con un estudio de la Red Ciudadana Nuestra Córdoba, el monto total en dólares –cotizados al momento de la firma de cada convenio– sería de 76,6 millones. A esto hay que sumarle el último convenio aprobado hace dos semanas por 241 millones de pesos. Según la cotización del último viernes, serían poco más de cuatro millones de dólares. En total, en siete años, la Municipalidad contó con 80 millones de dólares producto de los acuerdos con los privados.
Del total de los convenios aprobados, Mestre deja la gestión con 14 finalizados y con otros 13 en ejecución, aunque con distinto grado de avance, según se desprende del portal de Gobierno Abierto de la Municipalidad de Córdoba. Los cuatro proyectos restantes todavía no se iniciaron.
Desde la sanción de la ordenanza 12.077, el 6 de septiembre de 2012, la mayoría de los convenios que envió el Palacio 6 de Julio al Concejo Deliberante fueron aprobados. De acuerdo con un informe de la Red Ciudadana Nuestra Córdoba un tercio fue sancionado de manera “exprés”. De los 31 proyectos, 10 fueron ratificados por los ediles, sin modificaciones en sólo cinco días.
Fue la cláusula de gobernabilidad –que otorga la mayoría a la bancada oficialista– la que permitió al intendente aprobar los convenios sin mayores sobresaltos: 23 durante los primeros cuatro años y otros ocho en la segunda gestión.
Además, en ocho oportunidades los ediles aprobaron adendas para modificar la contraprestación estipulada inicialmente. Posiblemente, la más polémica y conocida haya sido la del ex Batallón 141 con Corporación América.
Sobre los 13 convenios que aún no finalizaron, el grado de ejecución varía. Por ejemplo, los acuerdos firmados con Edisur por Manantiales tienen ya varias fases. En algunos hay etapas concluidas, otras al borde de su finalización y en otros casos resta iniciar otras que dependen de obras que debe terminar la Provincia o de requisitos que tiene que cumplir el municipio.
Ocupación
“Ha sido 100 por ciento una política de autorización de la excepción de la normativa de fraccionamiento, uso y ocupación del suelo, utilizando el poder discrecional de la mayoría automática del Concejo Deliberante”, criticó la arquitecta María Beatriz Valencia, autora del estudio que publicó la Red Ciudadana Nuestra Córdoba.
Desde la aprobación de la ordenanza, ingresaron al Concejo 34 convenios urbanísticos, de los cuales fueron aprobados 31. De ese total, 21 fueron para ocupación residencial de baja densidad: como resultado, 1.850 hectáreas perdieron su uso industrial y agrícola.
“Con esto se otorgó una potencialidad constructiva de aproximadamente 64 mil viviendas en parcelas de 3 a 753 hectáreas, la gran mayoría extendiendo la mancha urbana”, cuestionó Valencia.
La superficie total sobre la que el municipio modificó el uso del suelo en siete años es de 2.107,07 hectáreas. De acuerdo con un mapa realizado por el programa de Infraestructura de Datos Espaciales de la Provincia de Córdoba (Idecor) y que publicó La Voz, el 45 por ciento de la superficie urbanizada de Córdoba está sin edificar.
En la Capital, hay 13.749 hectáreas dentro del espacio abierto urbanizado. La falta de densidad impacta en el costo de los servicios, en especial el transporte.
Para Leticia Gómez, subsecretaria de Planeamiento Municipal, el estudio es “una opinión sesgada, atento a que no contempla la historia de modificaciones normativas con la que cuenta la ciudad en las últimas décadas”.
“Justamente, dos enormes acciones de planificación urbana que impulsó esta gestión, como son el plan de los predios ferroviarios y el plan de Distrito Abasto, son reconocidas por el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) como acciones de regeneración urbana de magnitud para gobiernos locales”, agregó Gómez.
Fallidos
El primer convenio que no pasó el filtro del Concejo Deliberante fue el presentado por el empresario Marcelo Fleurquin para un loteo en barrio Ituzaingó, en 2013. El Ejecutivo había acordado el desarrollo inmobiliario, pero tras la imputación del impulsor por supuesta defraudación, el proyecto fue devuelto al municipio.
A esta lista de convenios abortados hay que sumar el del los predios del ex Mercado de Abasto y la malograda sede del Concejo Deliberante sobre la avenida Costanera. El acuerdo con la firma Oresti SRL tiene despacho de comisión, pero el oficialismo no consigue sus propios votos para ratificarlo.
Recientemente, la gestión de Mestre tuvo otro traspié. El convenio con la Compañía Desarrolladora de Inmuebles para cambiar el uso de suelo en un predio entre Circunvalación y avenida Valparaíso volvió al Palacio 6 de Julio.
El último convenio aprobado fue en la zona sur. Dos semanas atrás se aprobó la propuesta enviada por la familia Galloppa para la urbanización de un predio de 36 hectáreas frente a Villa Angelelli, que dejará al municipio una plusvalía por 241 millones de pesos.
Contraprestación
La administración de Mestre utilizó los convenios para mostrar obra pública a partir de Participación del Municipio en el Beneficio (PMB), que calcula el costo de la contraprestación. Por ejemplo, los pasos bajo nivel de la avenida Costanera a la altura del Puente Centenario y el Puente Tablada son producto de un acuerdo con el grupo Roggio por la desregulación sobre la edificación en el predio que el conglomerado empresario posee frente al Parque Las Heras.
A otros les correspondió la entrega de materiales para la construcción de una dependencia municipal, como un centro de salud, o la ejecución de desagües.
Las obras viales son las que más se repiten en el listado publicado por la Municipalidad. En muchos casos se trató de mejoras que además impactaron en los accesos y la circulación hacia los mismos desarrollos surgidos de estos convenios.
La “acreencia” que le deja Mestre a Llaryora
Ramón Mestre dejará a Martín Llaryora una suerte de acreencia. La próxima gestión deberá evaluar qué destino dará a la segunda etapa de tres convenios. El más importante es el del ex Batallón 141, que podría tener novedades del desarrollo empresario en los próximos días.
Recientemente, Corporación América abonó la última cuota del plan de pagos y completó la primera etapa del convenio, de los 376 millones de pesos que estableció la última adenda. Al municipio le queda orientar el 73 por ciento de ese presupuesto –actualizables al momento de ser saldados– para obras en la ciudad.
A la gestión de Llaryora le quedarán ratificar una nueva acta compromiso con la empresa Roggio por las etapas restantes del convenio por Las Heras, y otra con la firma Pretium por el 50 por ciento de los 76 millones de pesos que corresponden al municipio por la habilitación de un loteo de grandes dimensiones en la zona de Camino a San Carlos.
“Parcelas atípicas”, la otra vía de excepción
Se habilitaron proyectos sin pasar por el Concejo.
La Municipalidad cuenta con otra figura para regular los emprendimientos inmobiliarios: las parcelas atípicas. Por esta vía, el proyecto Pocito Social Life para construir tres torres en Nueva Córdoba, sobre la avenida Vélez Sársfield.
De acuerdo con el informe de Red Ciudadana Nuestra Córdoba, el municipio aprobó alrededor de 70 excepciones de este tipo entre 2015 y 2019. El monto de esas obras que no pasaron por el Concejo Deliberante sería de $ 300 millones.
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Más Información:
Para los privados, es una herramienta de gestión transparente
En opinión de los desarrollistas, los convenios urbanísticos son una herramienta que genera beneficio tanto para los empresarios como para el municipio. “Son un instrumento de gestión que hace que el sector privado y el público trabajen juntos y que, cuando haya un cambio normativo, también la ciudad se vea favorecida”, dice Adolfo Frateschi, director de gestión y desarrollo de Edisur.
¿Quién hace el mejor negocio con los convenios?
Cuando un privado se beneficia con una obra o un permiso estatal, multiplica su ganancia: en términos técnicos, obtiene una plusvalía. Los mecanismos de captación pública de plusvalía tienen un largo recorrido en las políticas urbanísticas, incluso en la ciudad de Córdoba, donde ya tuvieron dos nombres: concertación público-privada y los actuales convenios urbanísticos.
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La mitad de los convenios deben las obras
En ocho años de gestión del intendente Ramón Mestre y habiendo pasado siete de la sanción de la ordenanza respectiva, la administración que concluirá el 10 de diciembre aprobó 31 convenios urbanísticos. Esto es, uno cada cuatro meses, aproximadamente.
Se generó así, en los papeles, una contraprestación para la Municipalidad de Córdoba de 1.621 millones de pesos a valor histórico y de 691.178 metros cuadrados de espacio público.
De acuerdo con un estudio de la Red Ciudadana Nuestra Córdoba, el monto total en dólares –cotizados al momento de la firma de cada convenio– sería de 76,6 millones. A esto hay que sumarle el último convenio aprobado hace dos semanas por 241 millones de pesos. Según la cotización del último viernes, serían poco más de cuatro millones de dólares. En total, en siete años, la Municipalidad contó con 80 millones de dólares producto de los acuerdos con los privados.
Del total de los convenios aprobados, Mestre deja la gestión con 14 finalizados y con otros 13 en ejecución, aunque con distinto grado de avance, según se desprende del portal de Gobierno Abierto de la Municipalidad de Córdoba. Los cuatro proyectos restantes todavía no se iniciaron.
Desde la sanción de la ordenanza 12.077, el 6 de septiembre de 2012, la mayoría de los convenios que envió el Palacio 6 de Julio al Concejo Deliberante fueron aprobados. De acuerdo con un informe de la Red Ciudadana Nuestra Córdoba un tercio fue sancionado de manera “exprés”. De los 31 proyectos, 10 fueron ratificados por los ediles, sin modificaciones en sólo cinco días.
Fue la cláusula de gobernabilidad –que otorga la mayoría a la bancada oficialista– la que permitió al intendente aprobar los convenios sin mayores sobresaltos: 23 durante los primeros cuatro años y otros ocho en la segunda gestión.
Además, en ocho oportunidades los ediles aprobaron adendas para modificar la contraprestación estipulada inicialmente. Posiblemente, la más polémica y conocida haya sido la del ex Batallón 141 con Corporación América.
Sobre los 13 convenios que aún no finalizaron, el grado de ejecución varía. Por ejemplo, los acuerdos firmados con Edisur por Manantiales tienen ya varias fases. En algunos hay etapas concluidas, otras al borde de su finalización y en otros casos resta iniciar otras que dependen de obras que debe terminar la Provincia o de requisitos que tiene que cumplir el municipio.
Ocupación
“Ha sido 100 por ciento una política de autorización de la excepción de la normativa de fraccionamiento, uso y ocupación del suelo, utilizando el poder discrecional de la mayoría automática del Concejo Deliberante”, criticó la arquitecta María Beatriz Valencia, autora del estudio que publicó la Red Ciudadana Nuestra Córdoba.
Desde la aprobación de la ordenanza, ingresaron al Concejo 34 convenios urbanísticos, de los cuales fueron aprobados 31. De ese total, 21 fueron para ocupación residencial de baja densidad: como resultado, 1.850 hectáreas perdieron su uso industrial y agrícola.
“Con esto se otorgó una potencialidad constructiva de aproximadamente 64 mil viviendas en parcelas de 3 a 753 hectáreas, la gran mayoría extendiendo la mancha urbana”, cuestionó Valencia.
La superficie total sobre la que el municipio modificó el uso del suelo en siete años es de 2.107,07 hectáreas. De acuerdo con un mapa realizado por el programa de Infraestructura de Datos Espaciales de la Provincia de Córdoba (Idecor) y que publicó La Voz, el 45 por ciento de la superficie urbanizada de Córdoba está sin edificar.
En la Capital, hay 13.749 hectáreas dentro del espacio abierto urbanizado. La falta de densidad impacta en el costo de los servicios, en especial el transporte.
Para Leticia Gómez, subsecretaria de Planeamiento Municipal, el estudio es “una opinión sesgada, atento a que no contempla la historia de modificaciones normativas con la que cuenta la ciudad en las últimas décadas”.
“Justamente, dos enormes acciones de planificación urbana que impulsó esta gestión, como son el plan de los predios ferroviarios y el plan de Distrito Abasto, son reconocidas por el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) como acciones de regeneración urbana de magnitud para gobiernos locales”, agregó Gómez.
Fallidos
El primer convenio que no pasó el filtro del Concejo Deliberante fue el presentado por el empresario Marcelo Fleurquin para un loteo en barrio Ituzaingó, en 2013. El Ejecutivo había acordado el desarrollo inmobiliario, pero tras la imputación del impulsor por supuesta defraudación, el proyecto fue devuelto al municipio.
A esta lista de convenios abortados hay que sumar el del los predios del ex Mercado de Abasto y la malograda sede del Concejo Deliberante sobre la avenida Costanera. El acuerdo con la firma Oresti SRL tiene despacho de comisión, pero el oficialismo no consigue sus propios votos para ratificarlo.
Recientemente, la gestión de Mestre tuvo otro traspié. El convenio con la Compañía Desarrolladora de Inmuebles para cambiar el uso de suelo en un predio entre Circunvalación y avenida Valparaíso volvió al Palacio 6 de Julio.
El último convenio aprobado fue en la zona sur. Dos semanas atrás se aprobó la propuesta enviada por la familia Galloppa para la urbanización de un predio de 36 hectáreas frente a Villa Angelelli, que dejará al municipio una plusvalía por 241 millones de pesos.
Contraprestación
La administración de Mestre utilizó los convenios para mostrar obra pública a partir de Participación del Municipio en el Beneficio (PMB), que calcula el costo de la contraprestación. Por ejemplo, los pasos bajo nivel de la avenida Costanera a la altura del Puente Centenario y el Puente Tablada son producto de un acuerdo con el grupo Roggio por la desregulación sobre la edificación en el predio que el conglomerado empresario posee frente al Parque Las Heras.
A otros les correspondió la entrega de materiales para la construcción de una dependencia municipal, como un centro de salud, o la ejecución de desagües.
Las obras viales son las que más se repiten en el listado publicado por la Municipalidad. En muchos casos se trató de mejoras que además impactaron en los accesos y la circulación hacia los mismos desarrollos surgidos de estos convenios.
La “acreencia” que le deja Mestre a Llaryora
Ramón Mestre dejará a Martín Llaryora una suerte de acreencia. La próxima gestión deberá evaluar qué destino dará a la segunda etapa de tres convenios. El más importante es el del ex Batallón 141, que podría tener novedades del desarrollo empresario en los próximos días.
Recientemente, Corporación América abonó la última cuota del plan de pagos y completó la primera etapa del convenio, de los 376 millones de pesos que estableció la última adenda. Al municipio le queda orientar el 73 por ciento de ese presupuesto –actualizables al momento de ser saldados– para obras en la ciudad.
A la gestión de Llaryora le quedarán ratificar una nueva acta compromiso con la empresa Roggio por las etapas restantes del convenio por Las Heras, y otra con la firma Pretium por el 50 por ciento de los 76 millones de pesos que corresponden al municipio por la habilitación de un loteo de grandes dimensiones en la zona de Camino a San Carlos.
“Parcelas atípicas”, la otra vía de excepción
Se habilitaron proyectos sin pasar por el Concejo.
La Municipalidad cuenta con otra figura para regular los emprendimientos inmobiliarios: las parcelas atípicas. Por esta vía, el proyecto Pocito Social Life para construir tres torres en Nueva Córdoba, sobre la avenida Vélez Sársfield.
De acuerdo con el informe de Red Ciudadana Nuestra Córdoba, el municipio aprobó alrededor de 70 excepciones de este tipo entre 2015 y 2019. El monto de esas obras que no pasaron por el Concejo Deliberante sería de $ 300 millones.
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Para los privados, es una herramienta de gestión transparente
En opinión de los desarrollistas, los convenios urbanísticos son una herramienta que genera beneficio tanto para los empresarios como para el municipio. “Son un instrumento de gestión que hace que el sector privado y el público trabajen juntos y que, cuando haya un cambio normativo, también la ciudad se vea favorecida”, dice Adolfo Frateschi, director de gestión y desarrollo de Edisur.
¿Quién hace el mejor negocio con los convenios?
Cuando un privado se beneficia con una obra o un permiso estatal, multiplica su ganancia: en términos técnicos, obtiene una plusvalía. Los mecanismos de captación pública de plusvalía tienen un largo recorrido en las políticas urbanísticas, incluso en la ciudad de Córdoba, donde ya tuvieron dos nombres: concertación público-privada y los actuales convenios urbanísticos.
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