La Voz del Interior - Edición Electrónica (03/09/2020)
Ambiente fijará criterios “claros” para fraccionamiento de loteos en Córdoba

La Secretaría de Ambiente de la Provincia de Córdoba tiene casi listo el dictamen que permitiría desatar un nudo burocrático que ha mantenido maniatados a centenares de proyectos inmobiliarios de poca o de mediana envergadura y malhumorados desde hace tiempo a pequeños desarrollistas, inversores con capacidad de ahorro acotada y profesionales de la mensura, en general.
También a intendentes y a jefes comunales de localidades del interior que ven en el enredo un obstáculo para el desarrollo y el crecimiento ordenado del vecindario.
Si bien no hay un número preciso, se calcula que la traba afecta a entre 200 y 250 iniciativas de esas características.
La amarra tiene origen en distintas interpretaciones del marco legal vigente para la aprobación de loteos y de subdivisiones.
Se trata de iniciativas en la que participan en el visado Ambiente, la Dirección General de Catastro (DGC) y la Administración Provincial de Recursos Hídricos (Aprhi), entre otros organismos.
En materia ambiental, los instrumentos jurídicos que aplica la Secretaría de Ambiente son principalmente la ley 7.343 (de 1985) y la 10.208 (de 2014).
El primero contempla los principios rectores para la preservación, la conservación, la defensa y el mejoramiento del ambiente.
El otro enuncia los presupuestos mínimos “para la gestión sustentable y adecuada del ambiente”, que promueva una “convivencia” razonable de los habitantes con su entorno.
El artículo 2° de la ley 10.208 aclara que la norma es de orden público y se incorpora a la 7.343; es decir, no llegó para reemplazarla.
Hay coincidencias casi totales en que ese acople de leyes provocó “inconsistencias” que llevaron a que los organismos estatales citados forzaran la interpretación legal y resolvieran algunos trámites de manera discrecional.
Potestad que terminó, en más de un caso, con funcionarios imputados por abuso de autoridad y sometidos a juicio.

Claridad, ante todo
“Lo que vamos a establecer, de manera clara, son los criterios de la Secretaría de Ambiente en relación con fraccionamientos de loteos”, comentó a La Voz Juan Giordano, director general de Desarrollo Técnico de esa repartición.
En Ambiente, a cargo de Juan Scotto, están convencidos de que las reglas que se fijarán “agilizarán los trámites de manera significativa”, aunque advierten: “Agilizar no debe entenderse como flexibilización”.
Reconocen, asimismo, que la decisión responde a “una demanda que viene desde hace tiempo, pero que el relanzamiento del Procrear incentivó de gran manera".
Se refieren al plan que promueve el Ministerio de Desarrollo Territorial con el propósito de “mejorar las condiciones de acceso al hábitat” en todo el país.
La ministra de Coordinación provincial, Silvina Rivero (de quien depende Ambiente), ordenó avanzar con celeridad en la remoción de las trabas burocráticas.
En Ambiente interpretan que la demora en la autorización de proyectos hasta el momento “obedece a que las autoridades anteriores fueron demasiado precavidas en la interpretación del texto y del espíritu de la ley 10.208”.
Dentro y fuera de la repartición, pocos dudan de que la cautela excesiva encuentra explicación en los antecedentes que llegaron a la Justicia.
El retraso exagerado provocó un cuello de botella en Ambiente, sobre todo con los expedientes de loteos y de subdivisiones de entre 11 y 25 lotes contemporáneos a la creación del Programa de Escrituración de Loteos (PEL) y a la implementación de la Mesa Única de Entradas para Loteos (Meul), ambas en 2017.
El director de Catastro, Gustavo García, considera que estas herramientas permitieron agilizar los trámites y darle más transparencia al procedimiento.
El funcionario prefiere no hablar de trabas burocráticas, sino de “exigencias razonables de condiciones dignas de acceso a la tierra y a la vivienda en términos de equilibrio de los intereses legítimos” de los actores involucrados.

Mesa descalzada
Con la intención de resolver la maraña burocrática, el anterior secretario de Ambiente, Javier Britch, constituyó a mediados de 2018 una mesa interdisciplinaria a la que sentó a técnicos del Estado, a ingenieros civiles y a agrimensores.
En ese espacio se avanzó en la determinación del alcance y en los supuestos comprendidos dentro del procedimiento de evaluación ambiental para los fraccionamientos en cuestión.
El instrumento se encarpetó en diciembre último.
En su lugar, la gestión actual trabajó en el establecimiento de criterios en relación con fraccionamientos (subdivisión simple, loteo y conjunto inmobiliario) en los términos de la ley 10.208.
La disposición contempla a los fraccionamientos de más de 10 lotes hasta 25 lotes o unidades funcionales, donde se registra el cuello del embudo.
También, a loteos y a conjuntos inmobiliarios; a loteos aprobados por la DGC con matrículas individuales, pero que no se ha materializado el cambio de uso de suelo, y a edificios de viviendas unifamiliares sin centros comerciales y con infraestructura de servicios garantizada, entre otros.
“Insistimos en que tenemos que ser cautos en decir que se trata de criterios para interpretar de manera clara los presupuestos previstos en la ley con la intención de resolver los inconvenientes con pequeños desarrollos urbanísticos”, resumió Giordano.

¿Más de lo mismo o principio de solución?
Si los funcionarios de Ambiente son cautelosos en extremo en el intento por soltar las amarras burocráticas que atan expedientes a los armarios de la repartición durante lapsos exasperantes, profesionales de la mensura y pequeños desarrollista que sufren esas demoras esperan que la fijación de criterios claros que promete el Gobierno provincial en materia de subdivisiones no sea más de lo mismo y que aporte soluciones concretas al problema.
Desde el Colegio de Ingenieros Civiles de Córdoba manifestaron sus coincidencias “con los criterios técnicos solicitados por la Secretaría de Ambiente en relación con el fraccionamiento de la tierra”, en los términos de la ley 10.208.
“Desde nuestra institución, siempre bregamos por darles todos los servicios de infraestructura a los futuros usuarios de parcelas y de construcciones civiles, cuidando el ambiente”, planteó Javier Piccolo, directivo de la entidad profesional.
“Los lineamientos acordados en las reuniones de 2019 con la Comisión Técnica Interdisciplinaria dejan claro qué estudio se debe realizar para gran parte de la casuística de trabajo para presentar ante la DGC”, aclaró el ingeniero civil.
Por su parte, el Colegio de Agrimensores de Córdoba opinó que los criterios que promete Ambiente “deben homogeneizar el tema de los 25 lotes, como expresa la normativa catastral, y que el aviso de proyecto se exija en los casos en que se supere esa cantidad de lotes”, recordando que la ley de ambiente “no habla de subdivisiones, sino que dice textualmente ‘loteos con planes de vivienda’”, destacó Alberto Oliver, presidente de la institución.
También considera necesario que “los lotes que se encuentren dentro de los radios municipales y comunales sean certificados por las administraciones locales”, tengan o no calles abiertas y servicios esenciales: agua, energía eléctrica y recolección de residuos, remarcó el dirigente profesional.

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