Comercio y Justicia (07/05/2024)
Buscarán retomar el proyecto urbanístico del ex Batallón 141

La Municipalidad intimó a la empresa a pagar el canon adeudado, que sería de unos $ 11.000 millones. La idea sería revalorizar todo el perímetro de 23 hectáreas
La Municipalidad de Córdoba intimó a la Corporación América a que regularice la deuda por el canon convenido como parte de la plusvalía que surgió del convenio urbanístico firmado oportunamente para los predios del ex Batallón número 141 en nuestra ciudad. En paralelo, la empresa comenzó a regularizar la deuda tributaria del espacio de 23 hectáreas que -al estar catalogado como baldío, porque nunca se llegó a desarrollar ninguno de los proyectos edilicios previstos en el master plan original presentado por el grupo de Eduardo Eurnekian– debe tributar un extra por esa condición. Mientras tanto, la compañía busca retomar la iniciativa aunque esta vez con un master plan diferente del aprobado por la Secretaría de Ambiente en abril de 2016.
“Estamos en conversaciones con la empresa para establecer plazos de pago y planes de obra”, reveló en declaraciones al diario Comercio y Justicia, Diego Peralta, secretario de Desarrollo Urbano del municipio. Como fuere, hay una intención de las partes de retomar un desarrollo que ya lleva casi 20 años de demora -en rigor, el predio del ex Batallón fue vendido por el entonces gobernador José Manuel de la Sota en 2007- y que luego fue uno de los primeros convenios urbanísticos firmados entre un privado y la Municipalidad de Córdoba. Esos acuerdos estipulaban que la empresa adquiriente obtenía un uso de suelo diferente del original y, a cambio, debía compensar a la comuna con una plusvalía equivalente a la ganancia que estimativamente podría obtener por ese cambio.
Originalmente -no sin polémica-, en un contexto en el que De la Sota y el entonces intendente Luis Juez libraban una feroz disputa política, se estableció que la plusvalía debía integrarse con un paquete de obras en sectores próximos al predio.
Con todo, luego y tras diferentes demoras, esos proyectos se fueron modificando en diferentes instancias. Finalmente, según recordó Peralta a este medio, se convino en integrar la plusvalía mediante un canon dinerario.
“La empresa ya había aportado en obras poco más del 25%, ahora, junto al Concejo Deliberante, se está negociando una addenda en la que se establezcan plazos de pago y el monto final a abonar”, explicó Peralta. Aunque el funcionario evitó precisar a cuánto ascendería hoy el monto actualizado, trascendió que rondaría 11.000 millones de pesos.
Una alternativa sería que la empresa integre esos fondos en un plazo de unos ocho años. En cuanto a la deuda tributaria, ésta rondaría 800 millones de pesos y también está en proceso de regularización.

El proyecto
Lo cierto es que después de años de idas y vueltas y con un master plan aprobado, la empresa nunca inició las obras prometidas en un predio de enorme valor por su ubicación estratégica y por el que pagó 107 millones de pesos en 2007.
En ese contexto, la idea de la empresa, según confirmó Peralta y por expresas instrucciones del intendente Daniel Passerini, es que el predio deje de ser el baldío que hoy es para comenzar a convertirse en un desarrollo acorde a la iniciativa original.
Por lo pronto, el funcionario confirmó a este medio que, en una primera etapa, se negoció con la empresa para que intervenga todo el perímetro del espacio. Si bien hay partes que están en buenas condiciones -concretamente la mayor parte del frente que da a avenida Ricchier, donde incluso hay emprendimientos gastronómicos desde hace años-, buena parte del resto del perímetro está literalmente abandonado.
El caso extremo es el que colinda con avenida Los Incas, al oeste del perímetro, en parte convertido en un basural a cielo abierto. “Sería una primera condición como para empezar a mostrar un cambio”, dijo Peralta.
Por lo demás, trascendió que la empresa pretende modificar el master plan original que, sin embargo, tiene un factor de ocupación de suelo y alturas máximas permitidas ya fijadas por ordenanza.

El master plan original
En abril de 2016, la Secretaría de Ambiente aprobó el estudio de impacto ambiental, último trámite que debía resolver el proyecto de mega urbanización Distrito de las Artes a cargo de Corporación América.
La repartición pública aclaró entonces que el análisis fue exclusivamente de impacto ambiental del proyecto urbanístico, ya que la decisión de permitir la urbanización fue otorgada por el municipio por medio de un convenio urbanístico con Corporación América avalado por el Concejo Deliberante.
En ese momento y previo a dos audiencias públicas, Ambiente dispuso que varios condicionamientos a la empresa, entre ellos que no podrá tener habitabilidad ninguna edificación del master plan hasta que estén cumplidas todas las obras exigidas a Corporación América. En aquel momento, esa plusvalía se traducía en distribuidores de tránsito, ensanchamiento de calles, infraestructura cloacal, infraestructura eléctrica (nuevos transformadores para el desarrollo y el área de influencia), construcción de una planta de tratamiento de efluentes cloacales para la zona sur de la ciudad y parquización de todos los espacios verdes. Luego, esas condiciones fueron cambiando con el tiempo.
La aprobación otorgada por Ambiente corresponde al estudio de impacto ambiental del master plan Distrito de las Artes. Luego, cada uno de los más de 20 edificios individuales que se construirán en ese predio deberá solicitar autorización de manera individual.
La Provincia señaló como probable que esas construcciones no estén en manos de Corporación América sino que la empresa pueda vender partes de la superficie a desarrollistas.
De hecho, esa decisión de “lotear” las diferentes áreas de construcción en que fue dividido el master plan generó fuertes discusiones entre los desarrollistas, situación que llevó a que el plan naufragara.
El proyecto original incluía hasta un subterráneo que vincularía todo el predio. Todos proyectos que por cierto quedaron sólo en los papeles. En aquel momento se estimaba una inversión de unos mil millones de dólares para 446 mil metros cuadrados cubiertos.

El aval de Ambiente
Según la resolución de impacto ambiental, sobre la totalidad de la superficie ocupada por el emprendimiento, “el 53% corresponderá a espacios públicos y el resto al desarrollo de los diferentes esquemas ocupacionales destinados a las actividades privadas. La diagramación general ha sido ordenada en 20 manzanas con superficies y geometrías variables, que se han ido adaptando a una moderna distribución, donde los espacios verdes se intercalan sustentablemente permitiendo el logro de un diseño edilicio compatible con los objetivos del emprendimiento”, señalaba el documento.
“A través del esquema urbanístico planteado se estará garantizando: Mantenimiento de un área verde: a través del diseño de importantes espacios conformados por corredores y áreas que garantizando la relación de espacios libres y ocupados, materializan una extensión del Parque Sarmiento”.
En paralelo, Ambiente destacaba la diagramación de un esquema edilicio, “realizada de tal manera que las unidades mantengan una altitud compatible con el entorno urbano inmediato”.
También hacía referencia a la “consolidación de una mejora del área de implantación: que surgirá a partir de una nueva oferta comercial y cultural, así como la extensión de áreas parquizadas en un espacio urbano caracterizado por conformar dentro de la ciudad un núcleo urbanístico de alto valor. Optimización en el uso del suelo: planteando como objetivo el desarrollo de un esquema integrado con el entorno, garantizando la reserva de espacios públicos y el desarrollo de actividades culturales que potencien y amplíen el corredor histórico y artístico que la ciudad viene consolidando dentro de su valioso patrimonio. Recalificación del área: el proyecto tenderá con su diagramación a una apertura del sector a través de nuevas actividades que permitirán una recalificación y jerarquización urbanística incrementando el valor de sectores y barrios aledaños”.
Al mismo tiempo, en el compendio informado oportunamente por la Provincia, se mencionaba la “ampliación de áreas parquizadas y ambientalmente sustentables que realzarán el espacio e incrementarán su aprovechamiento. Generación de un área de uso mixto: caracterizada como un zona donde las actividades van desde la vivienda unifamiliar a la implementación de sectores específicos de usos múltiples, definiendo dentro de la trama urbana un nuevo esquema, a través del cual se permite el desarrollo integral diagramando un corredor de mayor armonía hacia el sur de la ciudad. Constitución de un proyecto estratégico: promoviendo la incorporación de espacios que tienden a dinamizar flujos urbanos promoviendo la mixtura prevista en el nuevo Plan Director 2020, establecido para la ciudad de Córdoba”.
En relación a la distribución la misma y siempre según el plan original, incluiría “1. Áreas de Oficinas. 2. Áreas Comerciales. 3. Áreas de Viviendas. 4. Áreas Educativas. 5. Áreas Culturales. 6. Áreas Hoteleras y Gastronómicas y 7. Área de Servicios de Salud”
Por lo demás, el informe de ambiente señalaba que las unidades habitacionales a su vez están previstas en cuatro categorías, variables conforme al número de dormitorios y con una superficie promedio del orden de los 100 m2, totalizando unas 3.400 unidades hacia la etapa final del desarrollo, el que irá concretándose en forma gradual con implementación por etapas.

Plazos
Según Ambiente, el proyecto presentado “tiene previsto un tiempo de ejecución de 10 años, lo que resultará variable conforme a la demanda, estimándose etapas que contemplan en orden de prioridad la construcción de un sistema vial interno, el ordenamiento de parcelas, la implementación de servicios con la ejecución de los nexos requeridos para el adecuado funcionamiento del complejo, la materialización de accesos, el acondicionamiento de espacios verdes y la implementación de sistemas de alumbrado público. Se ha de considerar que si bien el proyecto se llevará adelante por etapas, las mismas mantendrán unidad en relación con el uso del territorio y el desarrollo de sus unidades urbanas”.
Conforme ese cronograma original, todo el proyecto debería estar concluido en menos de dos años. Hoy, un enorme espacio vacío de 23 hectáreas es el resultado de aquel fallido plan.
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