7 oct 2012
Córdoba capital y la distribución de zona urbanizable
8:55 a.m. | 
Publicado por
Eco Sitio |
La Voz del Interior (07/10/2012)
Cercada por los baldíos
Hay 41.668 inmuebles sin edificación en la ciudad de Córdoba. Son de todo tamaño,en zona urbanizable, rural o industrial. El municipio quiere censarlos para promover el desarrollo de zonas deprimidas
Con 57.600 hectáreas, el departamento Capital es el más chico de la provincia y el que reúne al 40,2 por ciento de los habitantes, según el Censo 2010 (ver gráfico).
Los 1.329.604 capitalinos ocupan 442.836 inmuebles. En una década, la población de la ciudad creció apenas el 3,5 por ciento, mientras que la expansión inmobiliaria fue mucho más rápida: se agregaron 244 mil viviendas en apenas una década, según datos de los censos nacionales.
Pero, lejos de lo que podría suponerse, todavía queda mucha tierra disponible. Al menos eso registra la Municipalidad de Córdoba en la reciente reedición que hizo de la Guía Estadística de la Ciudad : hay 41.668 inmuebles libres de cualquier edificación que, en conjunto, ocupan 20.613,5 hectáreas, según datos del propio municipio.
Esto significa que el 35,8 por ciento del ejido municipal está conformado por inmuebles que no tienen ninguna construcción. En 1995, fecha de la anterior Guía Estadística , la tierra urbanizable sumaba 25 mil hectáreas, el 43 por ciento del ejido municipal.
Es decir que, en 17 años, la ciudad “se agrandó” en cinco mil hectáreas. Esto no quiere decir que el boom de la construcción se circunscriba sólo allí: de hecho, hubo mucho loteo de countries en tierras del cinturón verde. Los números lo demuestran: en 1995 había 23.185 hectáreas bajo riego del cinturón verde y ahora hay 15.843 hectáreas consideradas “rurales”, entre las cuales puede haber otros usos agropecuarios, además de la producción hortícola.
Desperdigados. El municipio no tiene datos finos de la superficie individual de esos inmuebles: puede haber tanto un lote de 250 metros cuadrados en un barrio consolidado como una franja de 50 hectáreas en la periferia. Incluso, según indicó la directora de Catastro municipal, Silvia Miras, están desperdigados por todo el ejido, tanto en zonas urbanas dentro de la Circunvalación como fuera, en áreas rurales, industriales o residenciales.
Sí está claro que están fuera de lo que se consideran reservas verdes, parques, plazas o tierra de uso militar. Fuera de la Circunvalación, la normativa por lo general no permite loteos chicos, lo que complica la posibilidad de desarrollar viviendas a precios más accesibles.
Por definición, en el sitio baldío no hay nada; es decir que ni siquiera se utiliza para cultivo. En estos casos, según indica Miras, en los campos o huertas del cinturón verde siempre hay alguna construcción (galpón, casilla, establo) que ya lo excluye de esta catalogación.
Hay un dato llamativo: muchos de estos baldíos están dentro de la propia Circunvalación. El dato tiene su propio peso específico porque abre la puerta a la posibilidad de densificar la ciudad. “Hay que avanzar sobre la ciudad construida; es mucho más barato que seguir extendiendo la ciudad”, dice el urbanista Alejandro Cohen.
En la misma línea se ubica Carolina Peralta, arquitecta de la Universidad Nacional de Córdoba (UNC), quien pide políticas de Estado para rellenar esos “huecos” que hay en la ciudad. “Tenemos serios problemas de compactación de la ciudad existente; si tenemos que hacer 30 mil viviendas, pongámolas adentro, que es donde está el equipamiento. Nuestros barrios se están despoblando, hay que pensar en viviendas colectivas en los lotes vacíos que tenemos. Porque si seguimos así, nos vamos a quedar sin huertas urbanas y todo eso supone un encarecimiento a largo plazo que hay que prevenir”, recomienda.
Como ejecutor de las políticas urbanas, el municipio parece coincidir, al menos en la teoría, con la visión de los urbanistas.
Mariano de Juan, secretario de Obras Públicas de la capital provincial, informó que en su área están “censando” todos esos inmuebles de modo de planificar el uso de suelo que puede hacerse en esos bolsones de tierra. “A esos baldíos, la gestión anterior les subió la alícuota: tienen el 30 por mil de la valuación del terreno, y se está notando el movimiento”, apunta.
A su entender, mucha de la tierra disponible –dio el ejemplo de la zona de avenida Colón– hoy se está urbanizando, porque resulta costoso “aguantarla” para especular. Como la valuación municipal está muy cerca del valor de mercado del terreno, hay lotes de cinco hectáreas en la ciudad que tributan arriba de 150 mil pesos anuales.
De Juan coincide en que hay que alentar el desarrollo de la ciudad actual, promoviendo áreas que están deprimidas, como el caso de Güemes, Maldonado, San Vicente o José Ignacio Díaz.
Para Guillermo Irós, titular del Instituto de Planificación del Área Metropolitana (Iplam), hay que diseñar políticas de desarrollo específicas para cada barrio. “Los 50 metros de altura tienen que ser sólo para el río”, advierte. Tiene estudiada toda una propuesta para que todos los habitantes de Güemes se beneficien, pero evitando replicar allí lo que se hizo en Nueva Córdoba.
“Córdoba tiene el ejido urbano más extendido de Sudamérica; la densificación es buena, pero tiene que ser absolutamente programada y razonable para que los barrios tradicionales no pierdan su identidad”, apunta Silvia Grifone, arquitecta especialista en urbanismo.
Para dónde ir. Los urbanistas repiten hasta el cansancio que la ciudad no resiste una mayor expansión hacia los bordes. Se colapsa el tránsito en las horas pico de quienes se fueron de la ciudad pero siguen viajando todos los días, porque en la ciudad trabajan o estudian.
A medida que el ciudadano se aleja de los barrios consolidados, los servicios son más caros o, directamente, no se tienen. Eso tiene un costo extra para el vecino, que deberá, por ejemplo, calefaccionarse en invierno con electricidad y no con gas natural. Pero también en el mediano plazo será el Estado –o sea, todos los ciudadanos– el que deba hacer frente a la infraestructura que demanda la expansión de la ciudad, haciendo nudos viales o autopistas y ensanchando calles.
En los sectores consolidados, ya está desplegada (con todas las falencias que se puedan apuntar) la logística de prestación de servicios netamente urbanos: transporte, recolección de residuos, iluminación pública, patrulla policial, comercios, entretenimiento y servicios educativos y de salud.
Aceptada la teoría –hay que densificar ese 36 por ciento baldío, especialmente en las zonas ya desarrolladas–, lo difícil aparece en la práctica: el precio de la tierra. Hay terrenos en Nueva Córdoba que directamente ya no se calculan por metro cuadrado, sino como porcentaje de lo que valdrá todo lo que se construya encima.
“En Nueva Córdoba, la tierra ha llegado a impactar en el 25 por ciento del negocio; pasó a ser un negocio muy fino y la capacidad de compra que tiene el inversor allí tocó un techo”, dice Roque Lenti, de la desarrollista GNI. “La decisión de irnos de la zona ha sido una de las más acertadas”, reconoce. Ahora apuntan a los sectores medios, con megaemprendimientos en la Costanera y en la Colón.
Y, entonces, el círculo se retroalimenta: si la tierra tiene todos los servicios y está en zonas ya densificadas, se piden precios siderales. Si está alejada del núcleo urbano, carece de servicios o está encuadrada en una normativa que impide el loteo en viviendas individuales. Es más: los dueños de la tierra que queda libre en el sur ya ni siquiera quieren lotear. Prefieren los condominios de departamentos amplios, pero en altura, maximizando al límite los mejores baldíos que le quedan a la ciudad.
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Más Información:
- ¿Existe tierra disponible?
- Ver gráfico
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Cercada por los baldíos
Hay 41.668 inmuebles sin edificación en la ciudad de Córdoba. Son de todo tamaño,en zona urbanizable, rural o industrial. El municipio quiere censarlos para promover el desarrollo de zonas deprimidas
Con 57.600 hectáreas, el departamento Capital es el más chico de la provincia y el que reúne al 40,2 por ciento de los habitantes, según el Censo 2010 (ver gráfico).
Los 1.329.604 capitalinos ocupan 442.836 inmuebles. En una década, la población de la ciudad creció apenas el 3,5 por ciento, mientras que la expansión inmobiliaria fue mucho más rápida: se agregaron 244 mil viviendas en apenas una década, según datos de los censos nacionales.
Pero, lejos de lo que podría suponerse, todavía queda mucha tierra disponible. Al menos eso registra la Municipalidad de Córdoba en la reciente reedición que hizo de la Guía Estadística de la Ciudad : hay 41.668 inmuebles libres de cualquier edificación que, en conjunto, ocupan 20.613,5 hectáreas, según datos del propio municipio.
Esto significa que el 35,8 por ciento del ejido municipal está conformado por inmuebles que no tienen ninguna construcción. En 1995, fecha de la anterior Guía Estadística , la tierra urbanizable sumaba 25 mil hectáreas, el 43 por ciento del ejido municipal.
Es decir que, en 17 años, la ciudad “se agrandó” en cinco mil hectáreas. Esto no quiere decir que el boom de la construcción se circunscriba sólo allí: de hecho, hubo mucho loteo de countries en tierras del cinturón verde. Los números lo demuestran: en 1995 había 23.185 hectáreas bajo riego del cinturón verde y ahora hay 15.843 hectáreas consideradas “rurales”, entre las cuales puede haber otros usos agropecuarios, además de la producción hortícola.
Desperdigados. El municipio no tiene datos finos de la superficie individual de esos inmuebles: puede haber tanto un lote de 250 metros cuadrados en un barrio consolidado como una franja de 50 hectáreas en la periferia. Incluso, según indicó la directora de Catastro municipal, Silvia Miras, están desperdigados por todo el ejido, tanto en zonas urbanas dentro de la Circunvalación como fuera, en áreas rurales, industriales o residenciales.
Sí está claro que están fuera de lo que se consideran reservas verdes, parques, plazas o tierra de uso militar. Fuera de la Circunvalación, la normativa por lo general no permite loteos chicos, lo que complica la posibilidad de desarrollar viviendas a precios más accesibles.
Por definición, en el sitio baldío no hay nada; es decir que ni siquiera se utiliza para cultivo. En estos casos, según indica Miras, en los campos o huertas del cinturón verde siempre hay alguna construcción (galpón, casilla, establo) que ya lo excluye de esta catalogación.
Hay un dato llamativo: muchos de estos baldíos están dentro de la propia Circunvalación. El dato tiene su propio peso específico porque abre la puerta a la posibilidad de densificar la ciudad. “Hay que avanzar sobre la ciudad construida; es mucho más barato que seguir extendiendo la ciudad”, dice el urbanista Alejandro Cohen.
En la misma línea se ubica Carolina Peralta, arquitecta de la Universidad Nacional de Córdoba (UNC), quien pide políticas de Estado para rellenar esos “huecos” que hay en la ciudad. “Tenemos serios problemas de compactación de la ciudad existente; si tenemos que hacer 30 mil viviendas, pongámolas adentro, que es donde está el equipamiento. Nuestros barrios se están despoblando, hay que pensar en viviendas colectivas en los lotes vacíos que tenemos. Porque si seguimos así, nos vamos a quedar sin huertas urbanas y todo eso supone un encarecimiento a largo plazo que hay que prevenir”, recomienda.
Como ejecutor de las políticas urbanas, el municipio parece coincidir, al menos en la teoría, con la visión de los urbanistas.
Mariano de Juan, secretario de Obras Públicas de la capital provincial, informó que en su área están “censando” todos esos inmuebles de modo de planificar el uso de suelo que puede hacerse en esos bolsones de tierra. “A esos baldíos, la gestión anterior les subió la alícuota: tienen el 30 por mil de la valuación del terreno, y se está notando el movimiento”, apunta.
A su entender, mucha de la tierra disponible –dio el ejemplo de la zona de avenida Colón– hoy se está urbanizando, porque resulta costoso “aguantarla” para especular. Como la valuación municipal está muy cerca del valor de mercado del terreno, hay lotes de cinco hectáreas en la ciudad que tributan arriba de 150 mil pesos anuales.
De Juan coincide en que hay que alentar el desarrollo de la ciudad actual, promoviendo áreas que están deprimidas, como el caso de Güemes, Maldonado, San Vicente o José Ignacio Díaz.
Para Guillermo Irós, titular del Instituto de Planificación del Área Metropolitana (Iplam), hay que diseñar políticas de desarrollo específicas para cada barrio. “Los 50 metros de altura tienen que ser sólo para el río”, advierte. Tiene estudiada toda una propuesta para que todos los habitantes de Güemes se beneficien, pero evitando replicar allí lo que se hizo en Nueva Córdoba.
“Córdoba tiene el ejido urbano más extendido de Sudamérica; la densificación es buena, pero tiene que ser absolutamente programada y razonable para que los barrios tradicionales no pierdan su identidad”, apunta Silvia Grifone, arquitecta especialista en urbanismo.
Para dónde ir. Los urbanistas repiten hasta el cansancio que la ciudad no resiste una mayor expansión hacia los bordes. Se colapsa el tránsito en las horas pico de quienes se fueron de la ciudad pero siguen viajando todos los días, porque en la ciudad trabajan o estudian.
A medida que el ciudadano se aleja de los barrios consolidados, los servicios son más caros o, directamente, no se tienen. Eso tiene un costo extra para el vecino, que deberá, por ejemplo, calefaccionarse en invierno con electricidad y no con gas natural. Pero también en el mediano plazo será el Estado –o sea, todos los ciudadanos– el que deba hacer frente a la infraestructura que demanda la expansión de la ciudad, haciendo nudos viales o autopistas y ensanchando calles.
En los sectores consolidados, ya está desplegada (con todas las falencias que se puedan apuntar) la logística de prestación de servicios netamente urbanos: transporte, recolección de residuos, iluminación pública, patrulla policial, comercios, entretenimiento y servicios educativos y de salud.
Aceptada la teoría –hay que densificar ese 36 por ciento baldío, especialmente en las zonas ya desarrolladas–, lo difícil aparece en la práctica: el precio de la tierra. Hay terrenos en Nueva Córdoba que directamente ya no se calculan por metro cuadrado, sino como porcentaje de lo que valdrá todo lo que se construya encima.
“En Nueva Córdoba, la tierra ha llegado a impactar en el 25 por ciento del negocio; pasó a ser un negocio muy fino y la capacidad de compra que tiene el inversor allí tocó un techo”, dice Roque Lenti, de la desarrollista GNI. “La decisión de irnos de la zona ha sido una de las más acertadas”, reconoce. Ahora apuntan a los sectores medios, con megaemprendimientos en la Costanera y en la Colón.
Y, entonces, el círculo se retroalimenta: si la tierra tiene todos los servicios y está en zonas ya densificadas, se piden precios siderales. Si está alejada del núcleo urbano, carece de servicios o está encuadrada en una normativa que impide el loteo en viviendas individuales. Es más: los dueños de la tierra que queda libre en el sur ya ni siquiera quieren lotear. Prefieren los condominios de departamentos amplios, pero en altura, maximizando al límite los mejores baldíos que le quedan a la ciudad.
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